7 stycznia 2023 r. weszła w życie ustawa z 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 2747). Ustawa nowelizująca poprawia sytuację właścicieli nieruchomości, którzy wpadli w tzw. lukę planistyczną.
W świetle art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy
- odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
- wykupienia nieruchomości lub jej części.
Realizacja tych roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej.
Natomiast jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z powyższych praw, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 1, 2 i 3).
Natomiast, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 4).
Stosowanie powyższych przepisów zaburzały inne przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które przewidywały wygaśnięcie planów uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r. z początkiem 2004 roku. Ustawodawca pierwotnie założył, że do końca 2003 roku gminy miały doprowadzić do uchwalenia nowych planów. Jednak wiele gmin nie wywiązało się z tego zadania i doszło do powstania tzw. luki planistycznej – okresu, w którym dla danego terenu nie obowiązywał żaden plan miejscowy.
Jak podkreślono w uzasadnieniu ustawy nowelizującej zdarzały się przypadki, w których gminy domagały się opłaty za wzrost wartości nieruchomości w przypadkach, w których co prawda nowy plan nie zmieniał przeznaczenia nieruchomości w porównaniu ze starym, jednak w okresie luki planistycznej nieruchomość była faktycznie wykorzystywana poniżej możliwości przewidzianych przez nowy plan miejscowy (np. na nieruchomości w centrum miasta przeznaczonej na wieżowce był parking). Gminy domagały się opłaty z racji podniesienia w planie jej wartości w stosunku do faktycznego jej wykorzystywania w okresie luki planistycznej. Natomiast w gminach, w których nie doprowadzono do luki planistycznej, uchwalenia nowego planu identycznego dla danej nieruchomości ze starym – mimo wykorzystywania nieruchomości poniżej jej wartości wynikającej z planu – nie traktowano, jako podniesienia wartości nieruchomości.
Takim przypadkom ma zaradzić ustawa nowelizująca poprzez dodanie ust. 3b do art. 87 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem zgodnie z art. 87 ust. 3b tej ustawy jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy, w odniesieniu do obniżenia wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku obniżenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym.
Nowe przepisy są korzystniejsze dla właścicieli nieruchomości, ponieważ ich roszczenia mogą być teraz korzystniej wyceniane niż w poprzednim stanie prawnym.
Źródło: Druk sejmowy nr 2322