Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce zwiększyć dostępność mieszkań przez wykorzystanie pustych powierzchni biurowych i handlowych. 16 sierpnia 2022 roku w Rządowym Centrum Legislacyjnym opublikowano projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne, ale bez projektu. Z uzasadnienia do projektu ustawy wynika, że w ciągu 2 lat od wprowadzenia przepisów obowiązywać będą preferencyjne warunki przebudowy: brak pozwolenia na budowę i zgłoszenia odbioru dla prac nienaruszających konstrukcji.
Projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne (tzw. konwersja budynków) powstał w odpowiedzi na bieżące wyzwania gospodarczo-społeczne wywołane pandemią Covid-19, a także rozwojem sytuacji na Ukrainie i napływem fali uchodźców z tego kraju, którym należy zapewnić w szczególności lokale mieszkalne.
Obecnie istnieją przepisy umożliwiające takie przekształcenie, a mianowicie przepisy art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 oraz z 2022 r. poz. 88 i 1557) dotyczące zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części. Istnieją więc teoretycznie rozwiązania prawne, które w prosty sposób umożliwiają zmianę sposobu użytkowania budynków biurowych lub handlu na mieszkalne. Jednak przepisy przewidują w tym zakresie pewne wymogi formalne, które projektowana ustawa ma zniwelować.
Może się zdarzyć, że w ramach zmiany sposobu użytkowania budynków biurowych lub handlu na mieszkalne konieczne będzie dokonanie przebudowy przegród zewnętrznych budynku, aby dostosować go do nowego sposobu użytkowania (np. konieczna będzie przebudowa, aby wykonać loggie bądź otwory okienne).
Zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani nawet zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych. Powyższe oznacza, że co do zasady przebudowa przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych budynku biurowego oraz handlu wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę i sporządzenia dokumentacji projektowej. Dodatkowo zgodnie z art. 71 ust. 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę. Dlatego proponuje się złagodzić te przepisy na potrzeby przekształceń budynków będących przedmiotem ustawy tak, aby przebudowa ścian zewnętrznych tych budynków, nie będących elementami konstrukcyjnymi budynku, służąca regulowanej zmianie sposobu użytkowania, nie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia (projektowany art. 1 ust. 1). Wyjątkiem są elementy konstrukcyjne (kluczowe dla bezpieczeństwa). Ingerencja w te elementy wymaga już dużej wiedzy i analizy w postaci szczegółowej dokumentacji projektowej, takiej jaką sporządza się przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Dlatego dla takiej przebudowy proponuje się pozostawić stosowanie przepisów systemowych tj. przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (przewidujących obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę i sporządzenia projektu budowlanego).
Powyższe rozwiązanie będzie można stosować przez okres 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy – w okresie związanym z reagowaniem na skutki pandemii oraz sytuacją na Ukrainie.
Projektowane ułatwienia przekształcania budynków biurowych oraz handlu na budynki mieszkalne nie będą miały zastosowania do budynków i obszarów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami lub ujętych w gminnej ewidencji zabytków.
Źródło: https://legislacja.rcl.gov.pl